《南阳市“商转公”贷款实施细则》
政 策 解 读
（2023年3月15日）
一、什么是“商转公”贷款？
答：所谓“商转公”贷款是指：符合住房公积金贷款条件的缴存人员，购买自住住房并已办理商业性个人住房贷款(以下简称“商业贷款”)的，可以申请住房公积金贷款用于偿还尚未还清的原商业贷款余额的一种信贷方式。这是公积金中心为了减轻购房职工还贷压力，减少贷款利息支出，保障缴存职工合法权益的一项惠民、便民业务。
二、南阳“商转公”业务什么时间开始？
答：自2023年3月13日，南阳市公积金中心下发《南阳市商业性个人住房贷款转公积金贷款实施细则》之日起，全市公积金管理部（不含邓州、油田）都可以开始受理相关业务。
三、“商转公”贷款的对象是哪些人员？
答：凡是在南阳市公积金中心业务管理区域内购买自住住房、并已办理商业贷款、且尚未还清全部商业贷款余额、同时符合本市住房公积金贷款条件的人员（含异地缴存人员），都可以申请“商转公”贷款。
四、符合什么条件才能申请“商转公”贷款？
答：申请、办理“商转公”贷款，应同时符合以下条件:
1、“商转公”贷款的申请人必须符合本市现行的住房公积金贷款条件，且是原商业贷款的借款人或配偶（应为原商业贷款的共同借款人或本套住房的共同购买人）；
2、原商业贷款符合中国人民银行有关个人住房贷款规定，当前无逾期金额，且正常归还贷款本息一期（月）以上，并经原商业贷款银行同意办理“商转公”贷款业务；
3、①采用“以贷冲贷”方式申请“商转公”贷款的，本套住房必须取得《房屋所有权证书》或《不动产权证书》、且本套住房必须作为贷款抵押物； ②采用“先还后贷”方式申请“商转公”贷款的，如果本套住房是期房和没有取得产权证书，但申请人只要能够提供已经取得《房屋所有权证书》或《不动产权证书》的其他自有产权住房或者第三人拥有产权的住房作为抵押物，就可以申请“商转公”贷款；
4、“商转公”贷款的住房仅为原商业贷款银行设定抵押权登记、且未设定其他抵押事项、无查封等权利限制情形。
五、为何办理“商转公”的住房必须要有“房产证”？
答：住房公积金贷款和商业银行贷款一样，属于抵押贷款，所以确定抵押物是贷款的前提。为了既能服务缴存职工、又能有效管控风险，要求作为“商转公”贷款抵押物的住房必须产权清晰、合法有效，拥有《不动产权证书》或《房屋所有权证书》的住房，能够避免贷款纠纷、防范资金风险，有利于维护借贷双方的合法权益。
六、夫妻名下的第三套住房可以申请“商转公”吗？
答：不可以。因为：“商转公”贷款是公积金贷款的一个业务类型，根据上级规定：公积金贷款仅支持家庭购建第一套、第二套自住住房，第三套住房不允许使用公积金贷款。家庭住房套数当前是以房管部门（和不动产部门）登记的借款人及配偶的房产信息为准。
七、购买的二手住房可以办理“商转公”吗？
答：购买已经取得《不动产权证书》或者《房屋所有权证书》的二手住房、本套住房的原商业银行贷款尚未结清，并且不属于家庭第三套住房的，可以申请办理“商转公”贷款。
八、我市所有银行的商业贷款都可以“商转公”吗？
答：可以，但办理方式有所区别。
1、“先还后贷”方式：原商业贷款银行不属于我市公积金贷款业务委托合作银行的，“商转公”贷款申请人必须自行筹措资金提前一次性还清原商业贷款余额、注销原商业贷款的住房抵押登记后，在3个月时间之内，提交有关资料要件、并能够提供任何一套已经取得产权的现房作为抵押物，就可以向公积金中心（管理部）申请办理“商转公”贷款。即：“先还后贷”方式支持我市公积金业务管理区域内所有商业银行的商贷转公积金贷款。
2、“以贷冲贷”方式：原商业贷款银行是我市公积金贷款业务委托合作银行的，申请人在原商业贷款未全部清偿、原所购住房抵押登记不注销的基础上，以办理该住房“顺位抵押”登记的方式，先行申请公积金贷款，待公积金贷款发放后，由受委托银行采用“封闭式”操作办法直接抵冲原商业贷款余额。即：“以贷冲贷”方式只有公积金委托贷款的合作银行可以办理“直转”业务。
九、我市公积金贷款委托合作银行有哪些？
答：当前，我市公积金贷款委托合作银行有8家：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、中信银行、中原银行，既可以办理“先还后贷”业务，又可以办理“以贷冲贷”业务。
县（区）需要申请“商转公”、且原商业贷款不是县（区）公积金贷款委托合作银行的，根据“商转公贷款工作协调会”安排，应由各县原商业贷款银行同意后，与其上级市行联系，由各商业银行内部沟通，解决手续传递、办理抵押、资金抵冲等问题。
十、南阳所有县（区）都能办理“商转公”吗？
答：当前南阳市中心城区已经可以办理“商转公”贷款“以贷冲贷”业务，但是县（区）之间可能开展业务进度不一。
因为：办理“商转公”贷款涉及公积金、不动产和商业银行3个部门，必须同时具备3个前提条件：（1）申请人符合公积金贷款条件；（2）原商业贷款银行同意“商转公”；（3）住房所在地的不动产管理部门在原商业贷款未全部结清、原抵押登记没有注销的情况下，能够办理该住房“顺位抵押”登记、能够取得《不动产登记证明》（抵押预告登记证明）。
当前，南阳市中心城区已经能够办理“商转公”贷款“以贷冲贷”业务，县（区）不动产部门只要能够办理“顺位抵押”登记、能够取得《不动产登记证明》（抵押预告登记证明）的，就可以开展“商转公”业务。
但是，由于各县（区）不动产部门的业务系统可能需要升级、各个商业银行的管理体制又不尽相同，而这项工作又属于新生事物，需要三个部门业务探索、密切配合、相互协调等原因，所以各县（区）“以贷冲贷”业务可能开展进度不一。但是，根据公积金中心、不动产中心和商业银行联合召开的“商转公贷款工作协调会”安排，三个部门肯定会及时对接、上下协调，并对各县（区）加强业务指导、创造条件、逐步推进。
十一、“商转公”贷款的额度如何计算？
答：“商转公”贷款金额应按照以下6种计算的最低值予以确定：
（1）根据商业贷款余额确定：不得超过最后尚未还清的原商业贷款余额(最多取千元整数)。（2）根据缴存公积金人数确定：单人缴存公积金的家庭，贷款最高不得超过60万元；借款人及配偶均缴存公积金的家庭，贷款最高不得超过80万元。（3）根据房屋总价确定：购买普通商品住房的，贷款额不得超过网签备案合同房屋总价的80% ；购买二手住房的，贷款额不得超过契税完税凭证房产计税价格的80%。（4）根据抵押价值确定：抵押物为单元商品住房的，贷款额不得高于评估现值的80%；抵押物为自建住房的：贷款额不得高于房地产评估现值（含国有出让土地价值）的50%。（5）根据还款能力确定：借款人及配偶每月偿还公积金贷款本息等家庭所有债务（以征信报告显示为准）的能力，不得超过夫妻双方月工资收入之和的60%；借款人及配偶的月工资收入，按照申请公积金贷款时，当年的公积金月缴存基数确定。（6）根据缴存余额确定：贷款额＝（借款人及配偶住房公积金账户余额之和）×15倍×主借款人缴存时间系数（借款人及配偶住房公积金账户余额之和不足1万元的，按照1万元计算）。
提示：具体详细计算，请参看《南阳市住房公积金贷款实施细则》。
十二、“商转公”贷款的期限和利率如何规定？
答：“商转公”贷款的期限，不得超过主申请人法定退休年龄延长5年，且最长不得超过30年。
“商转公”贷款的利率与其它公积金贷款的利率是一样的，是全国统一的，是按照中国人民银行规定的公积金贷款利率标准执行的。自2022年10月1日起，购建首套住房的，五年期（含）以内为2.6%，五年期以上为3.1%；购建第二套住房的，五年期（含）以内为3.025%，五年期以上为3.575%。
十三、“商转公”贷款需要提供哪些资料？
答：需要提供以下资料（特别提示：已实现信息共享的，申请人不再另行提供，由公积金中心管理部综合柜员核查、取证）
1、申请人及配偶的身份证和结婚证（或离婚证、法院判决书）；
2、主申请人在委托贷款银行开办的、用于还款的1类银行卡；
3、申请人及配偶在公积金缴存地和购房地分别出具的的《房产登记信息查询证明》（一月内有效）；
4、申请人及配偶的详细版《个人信用报告》（一月内有效）；
5、申贷住房资料：
①采用“先还后贷”方式的，提供：原商业贷款的《借款合同》和《结清证明》，用于抵押的住房的《不动产权证书》或《房屋所有权证书》，用于抵押的住房所有权人和共有权人的身份证、结婚证等。其他资料，如：《商品房网签备案合同》、（首）付款发票、契税票等根据需要选择提供。
②采用“以贷冲贷”方式的，提供：原商业贷款的《借款合同》，加盖银行业务印章的《还款明细表》，本套住房的《不动产权证书》或《房屋所有权证书》。其他资料，如：《商品房网签备案合同》、（首）付款发票、契税票、申请人愿意并能够足额结清原商业贷款余额与公积金贷款差额部分的有效凭证（银行卡）等根据需要选择提供；
（6）特别提示：异地缴存公积金的，另提供：由缴存地公积金中心出具并盖章的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和不低于6个月（含）以上时间的缴存明细。
十四、当公积金贷款资金不足以结清原商业贷款时，可以申请“商转公”贷款吗？
答：符合“以贷冲贷”方式“商转公”的，不再需要贷款职工另外筹集资金和另外寻找抵押物，公积金中心会将贷款资金直接划转到原贷款的商业银行，用公积金贷款资金帮助职工抵冲原商业贷款余额，由“过桥”变“直转”，减轻贷款职工压力。特别是在公积金贷款资金不足以结清原商业贷款余额的情况下，也不强制要求职工对“差额部分”予以补足和结清，二者的“差额部分”是否全部结清由职工自主选择，由此，可以实现“一房双贷”、“两个抵押证明并存”，即谓“商转公+组合贷”。
十五、“先还后贷”方式“商转公”的办理流程是什么？
答：采用“先还后贷”方式的，应按以下程序办理:
1、申请人全部提前结清原商业贷款。申请人需自行筹措资金提前一次性还清原商业贷款余额，并注销原商业贷款的住房抵押登记。
2、公积金中心（管理部）受理、审批“商转公”贷款。申请人在结清原商业贷款后的3个月之内，向公积金中心（管理部）提交“商转公”贷款的相关资料，公积金中心（管理部）进行审核，准予贷款的，应按照现行的贷款业务工作流程完成录入、复核、审批手续；
3、受委托银行签订《住房公积金借款合同》、办理房屋抵押登记手续。公积金中心（管理部）在“商转公”贷款审批之后，应将有关贷款资料移交给受委托的商业银行，由受委托的商业银行与申请人签订《住房公积金借款合同》、到不动产部门办理房屋抵押登记手续、取得房屋《不动产登记证明》（抵押权登记证明），并将其复印件送达公积金中心（管理部）收存；
4、公积金中心发放贷款。公积金中心（管理部）收存《不动产登记证明》（抵押权登记证明）复印件后，办理贷款发放手续，将申请人的贷款款项转至借款合同约定的银行账户内，申请人开始履行住房公积金贷款还贷义务。
十六、“以贷冲贷”方式“商转公”的办理流程是什么？
答：采用“以贷冲贷”方式的，应按以下程序办理:
1、申请人向原商业贷款银行提出“商转公”贷款申请。原商业贷款银行同意的，出具加盖业务印章、显示有商业贷款余额的《还款明细表》，并在《商转公个人住房贷款三方协议》（一式三份）上签字、盖章；
2、公积金中心（管理部）受理、审批“商转公”贷款。申请人向公积金中心（管理部）提交“商转公”贷款的相关资料，公积金中心（管理部）进行审核，准予贷款的，应与申请人在《商转公个人住房贷款三方协议》上签字、盖章，并应按照现行的贷款业务工作流程完成录入、复核、审批手续；
3、受委托银行签订《住房公积金借款合同》、办理房屋“顺位抵押”登记手续。公积金中心（管理部）在“商转公”贷款审批之后，应将有关贷款资料移交给受委托的商业银行，由受委托的商业银行与申请人签订《住房公积金借款合同》、到不动产部门办理房屋“顺位抵押”登记手续、取得房屋《不动产登记证明》（抵押预告登记证明），并将《不动产登记证明》（抵押预告登记证明）的复印件送达公积金中心（管理部）收存；
4、公积金中心发放贷款。公积金中心（管理部）收存《不动产登记证明》（抵押预告登记证明）复印件后，办理贷款发放手续，将申请人的贷款款项转至《商转公个人住房贷款三方协议》约定的银行账户内，申请人开始履行住房公积金贷款还贷义务；
5、受委托银行完成“商转公”贷款转换。公积金贷款资金发放后，受委托贷款的商业银行应在当天（1天之内），采用“封闭式”操作的办法，用公积金贷款资金直接抵冲原商业贷款余额（二者的“差额部分”是否全部结清由申请人自主选择），完成“商转公贷款”的转换；
6、如果原商业贷款全部结清的，受委托银行应办理原商业贷款抵押登记的注销手续，办理并实现公积金贷款的“顺位抵押”，并将《不动产登记证明》（抵押权登记证明）的复印件送达公积金中心（管理部）。
十六、如何确保“商转公”业务操作一次成功 ？
答：在“以贷冲贷”方式下，确保“商转公”业务有效、一次成功的核心是：“发放的公积金贷款资金不能大于原商业贷款实际余额”！！
特别建议：针对“公积金贷款资金能够足额抵冲原商业贷款余额”的贷款业务，公积金中心（管理部）在已经精确测算了“商转公”贷款额度的基础上，再“扣减1个月的商贷还款额”，以此作为“最终贷款额”。
这是因为：各个商业银行的还贷扣款日期不同，而公积金贷款从“受理–审批–放款”又需要一定的时间，在这个时段内，可能出现“在公积金贷款发放之日前、而商业银行又扣划了当月本息额”的情况，这样就容易出现“公积金贷款资金大于原商业贷款实际余额”、“如果抵冲会有余额”的现象，直接造成本笔“商转公”贷款业务无法支付、失败退回。
特别提醒：“再扣减1个月的商贷还款额”只是针对“公积金贷款资金能够足额抵冲原商业贷款余额”的贷款业务，虽然是确保业务正常有效、一次成功的需要，但是，管理部综合柜员一定要耐心、细致的做好解释，一定要取得职工的明白、理解、支持、配合！！
十七、友情提示：
详细政策，请通过南阳市住房公积金管理中心官网、客服热线（12345）、“南阳公积金”微信公众号查阅、咨询、反馈。
| 附件：
南阳市“商转公”个人住房贷款三方协议 |
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| 甲 方：南阳市住房公积金管理中心 | ||||||||||
| 乙方（银行）： | ||||||||||
| 丙方（借款人）： 身份证： | ||||||||||
| 丙方购买 市（县区） （小区） 号楼 单元 室自住住房，总房款 < > 元，已向乙方申请商业性个人住房贷款（简称“商业贷款”） < > 元，当前贷款余额 < > 元。现丙方向甲方、乙方申请将原商业贷款转为住房公积金贷款（简称“商转公贷款”），经各方同意、协商，达成如下协议： | ||||||||||
| 1.经甲、乙双方审核同意，丙方可申请 < > 元 < > 期（月）的公积金贷款，用于抵冲原商业贷款余额。 | ||||||||||
| 2.丙方按甲、乙双方的相关规定设定房屋抵押登记，在原商业贷款 < > 元的抵押登记基础上，增加公积金贷款顺位抵押金额 < > 元，甲方委托乙方到不动产管理部门办理房屋抵押登记手续并收存《不动产登记证明》。 | ||||||||||
| 3.在公积金贷款发放之前，如果丙方设定于“商转公贷款”抵押的住房已被司法机关查封、另已设定其他抵押事项或遭遇经济纠纷需处置该抵押房产等限制情形的，甲方有权停止发放公积金贷款，且丙方承担一切责任。 | ||||||||||
| 4.丙方不可撤销地授权甲方：将公积金贷款资金直接划入乙方开设的银行过渡账号< >内，由乙方应在当天采用“封闭式”操作直接抵冲原商业贷款余额（差额部分是否全部结清由借款人自主选择）。公积金贷款资金能够一次性抵冲原商业贷款余额的，乙方并应注销原商业贷款抵押登记，实际设定为公积金贷款抵押。 | ||||||||||
| 5.丙方应按住房公积金《借款合同》的约定按时偿还贷款本息，若因丙方原因造成贷款累计逾期6期及以上的，甲方有权提前收回公积金贷款。 | ||||||||||
| 6.乙方应采取积极有效的措施，做好公积金贷款抵冲银行原商业贷款工作。若因乙方原因，导致未按时办理公积金贷款抵冲银行原商业贷款、导致原商业贷款抵押登记无法及时注销或者公积金贷款抵押登记无法实现的，乙方承担一切责任。 | ||||||||||
| 7.本协议与丙方和甲方、乙方签订的相关借款合同等具有同等法律效力。 | ||||||||||
| 8.南阳市《商业性个人住房贷款转住房公积金贷款实施细则》对各方均有法律约束力，各方自愿遵照该规定的内容予以履行。 | ||||||||||
| 9.本协议一式三份，由三方各执一份，自各方签字、盖章后生效。 | ||||||||||
| 甲方（公积金印章）： | 乙方（银行印章）： | |||||||||
| 法人或授权代理人： | 法人或授权代理人： | |||||||||
| 丙方（借款人签印）：
配偶（签印）： |
电话：
电话： |
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| 日期： 年 月 日 | ||||||||||
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